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2022-06-20 17:00:36
“原以为我购买的房子有按揭，过户起来会很麻烦，现在不用等房贷结清就能过户交易。在银行客户经理的帮助下，很顺利就把业务办好了！”在浙江金华市不动产登记中心，刚办好房产证过户的刘先生感慨道。
无需结清现有房贷，卖房可以“带押过户”了！
什么是带押过户？有什么好处？如何办理？需要满足哪些条件？办理过程中还有哪些需要注意的问题？
(资料图片)
《金融时报》记者采访了地方银行、房地产中介以及业内专家，为大家详细解答。
Q
什么是带押过户？
A
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：其实，“带押过户”是依据《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”而来的约定俗成的称呼，也即在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。其目的就是降低交易成本、提高交易效率。
金融时报记者：简单理解，带押过户，就是“带着抵押贷款和房屋一起，过户给下一个购房者”。交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，实质上，卖方将存在抵押贷款的房地产转让给买方，买方同时完成抵押贷款的抵押登记。
如果你想要卖房过户，但是抵押贷款还没有还清，那就不再需要提前筹措资金、结清现有房贷，可以直接申请带押过户。
Q
带押过户带来了哪些好处和便利？
A
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：近年来， “卖一买一”、“卖小买大”、“新市民买小户型、二手房，老市民置换大户型、改善房”的连环单非常普遍。表现在交易市场上，多为出售手上的小面积二手住房，置换大面积二手住房或新房。但由于交易链条较长、成本较高、周期较长，导致交易循环不畅。
“带押过户”就是要解决这个问题。落地后能够起到一举多得的积极效果：缩短二手房交易周期；节省过桥资金成本，降低风险；并且有助于盘活二手房市场，畅通市场交易循环。
金融时报记者：带押过户的优势在于，可以实现“一次申请、合并审核、同步办结”，方便买卖双方，而且交易过程中没有额外的费用。
对售房者来说，可以解决交易过程中存在的还贷资金筹措难等问题，规避资金风险，省掉过桥资金成本。
对于买房人来说，可以减少交易环节，一次性完成过户、重新抵押手续。
从整个房地产市场来看，可以让市场交易循环畅通。
当前，全国已经有15个省份100多个市开展了“带押过户”试点，共办理业务1.3万余笔。其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
Q
想办理带押过户，要满足哪些条件？
A
金融时报记者：“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
以北京市为例，申请带押过户须同时满足以下几方面条件：
一是本市个人存量住房交易；（房子是个人产权，公司产权不行）
二是交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；（只能有一次抵押，二次或多次抵押的不行）
三是交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；（剩余房贷需要是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分）
四是交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。（买方必须是全款购房或者只申请纯商业贷款）
对于拥有组合贷的房主来说，还款压力变小了，由原来需还清全部贷款变成了只需还清公积金贷款部分即可过户。
Q
如何办理？
A
北京市丰台区房地产中介：以北京市为例，办理步骤主要可以分为五步：
1、买卖双方自行或是在中介机构居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，合同中需约定同意“带押过户”；
2、买卖双方需在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；
3、需向银行申请“带押过户”；
4、买卖双方及相关方应在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；
5、买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。
金融时报记者：据银行工作人员介绍，办理贷款手续和普通的二手房交易几乎没有差异，唯一的不同是在网签时，双方要签一个带押过户协议。
目前，银行与中介办理流程都很方便，大部分10个工作日内就能完成申请到过户。
Q
可以跨行办理吗？
A
金融时报记者：据了解，针对符合要求的贷款业务需求，北京市已经推出“带押过户”的银行表示，“带押过户”业务依托北京金融综合服务网，银行可提供辖内贷款（同行内贷款）、跨行贷款和全款购买3种情形下的个人存量住房交易，买卖双方可根据房屋实际交易情况选择适用的办理流程。
目前，各地都陆续有成交案例。在部分省市，引入公证机构参与“带押过户”，有效解决了传统模式下“带押”二手房“转贷”周期长、交易成本高等问题。
目前办理过程中，买卖双方在同一家银行申请办理贷款会更加顺畅，“跨行”办理交易时间会相对较长。
Q
组合贷如何办理？
A
金融时报记者：需要先将其中的公积金贷款还清，再去办理带押过户。
Q
买卖双方贷款存在差额怎么办？
A
金融时报记者：据银行工作人员介绍，当前，买方申请贷款后，银行会按照市场化原则自主审批，如买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，需由卖方向银行补齐差额部分。
Q
银行是否会收取额外费用？
A
农行浙江分行相关负责人：在办理过程中，客户无需支付额外担保费或服务费。
Q
“带押过户”是否可能存在风险？
A
金融时报记者：业内专家表示，做好“带押过户”工作要平衡便利与安全的关系，在接下来的推进过程中，要切实防范“一房二卖”、抵押权悬空等风险。为此，各地可积极引入预告登记制度，通过预告登记降低风险隐患，有效维护各方合法权益，保障金融安全。
